空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除について

更新日:2024年01月01日

空き家の発生を抑制するための特例措置として、被相続人の家屋とその敷地等を相続した相続人が、当該家屋を耐震リフォーム又は取壊し後に、家屋あるいはその敷地を譲渡した場合、譲渡所得から最高3,000万円(注)を特別控除します。

(注)令和6年1月1日以降の譲渡では、被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は2,000万円までとなります。

この特例措置を利用するために必要な書類のうち、「被相続人居住用家屋等確認書」を、住宅政策課にて発行します。

この確認書は、被相続人が一人で居住していた家屋が、相続が発生してから譲渡又は取り壊しまでの間、空き家であったことを確認するものです。したがいまして、当該家屋とその敷地等を、相続の発生直前から譲渡又は取り壊しまでの間、被相続人以外の方が居住したり、事業・貸付けの用に供していた場合は、特例の対象になりませんのでご注意ください。

平成31年4月1日以後、被相続人が老人ホーム等に入所していた場合も、一定の要件(被相続人が一定使用をしていた)を満たせば対象となります。

制度のイメージ

  • 被相続人が1人暮らし

    (被相続人が老人ホーム等に入所、入所のあいだ家屋は、被相続人が一定使用している
  • 相続の開始
    ↓ 
    空き家の発生(相続の発生直前から譲渡又は取り壊しまでの間、居住あるいは事業・貸付けの用に供していない
  • 家屋及びその敷地等の取得(遺産分割協議が確定した日あるいは登記を申請した日)

    空き家の耐震リフォーム又は取壊し(※)(令和5年12月末までの譲渡では、譲渡後の耐震リフォーム・取壊しでは対象になりませんでしたが、令和6年1月1日以後に行われる譲渡については、譲渡後であっても譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に耐震リフォーム・取壊し要件を満たせば対象となります。
  • 家屋あるいはその敷地等を譲渡(所得の発生)

(家屋は、昭和56年5月31日以前に建築され、かつ区分所有でないもので、譲渡をされる場合は、現行の耐震基準に適合している必要があります。令和6年1月1日以後に行う譲渡については、譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、耐震基準適合となれば対象となります。

「老人ホーム等に入所していた」とは、次のいずれかに該当する場合

  • 被相続人が、要介護認定若しくは要支援認定を受けていた又は介護保険法施行規則第140条の62の4第2号に該当していて、いずれも法律で規定する認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、介護医療院又はサービス付き高齢者向け住宅のいずれかに入居又は入所していた。
  • 被相続人が、法律で規定する障害支援区分の認定を受けていて、いずれも法律で規定する障害者支援施設(同条第10項に規定する施設入所支援が行われるものに限る。)又は共同生活援助を行う住居に入所又は入居をしていた。
  • 親族の家や一般の賃貸住宅に転居して亡くなられた場合は、この特例を受けることができません。

なお、本特例措置の詳細につきましては、大津税務署(電話番号:077-524-1111)までお問合せください。

1.適用期間の要件

相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ、特例の適用期間である平成28年4月1日から令和9年(2027年)12月31日までに譲渡することが必要です。

被相続人が相続開始直前に老人ホーム等に入所していた場合については、2019年4月1日以降の譲渡が対象です。

具体例

  • 例1 平成25年1月2日~平成26年1月1日に相続が発生した場合
    本特例の対象となる譲渡期間:平成28年4月1日~平成28年12月31日
  • 例2 平成28年1月2日以降に相続が発生した場合
    本特例の対象となる譲渡期間:平成28年4月1日~令和元年12月31日

2.相続した家屋の要件

特例の対象となる家屋は、以下の要件を全て満たすことが必要です。

  1. 相続の開始の直前において、被相続人の居住の用に供されていたものであること。ただし、被相続人が老人ホーム等に入所していた場合は居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前まで、引き続き被相続人が外泊等の一時滞在で使用、あるいは家財道具の保管場所として使用等されていたものであること。なおこの場合、家屋が二以上ある場合には、これらの家屋のうち、被相続人が主としてその居住の用に供していた一の家屋に該当するものであると認められること
  2. 相続の開始の直前において、当該被相続人以外に居住をしていた者がいなかったものであること(被相続人が老人ホーム等に入所していた期間を含む。)
  3. 昭和56年5月31日以前に建築された家屋(区分所有建築物を除く。)であること
  4. 相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと(注:相続した家屋を取り壊して土地のみを譲渡する場合、当該敷地等は家屋を取り壊してから譲渡の時まで建物又構造物の敷地の用には供されていたことがないこと)

3.譲渡する際の要件

特例の対象となる譲渡は、以下の要件1、2又は3に該当することが必要です。(ただし、当該相続の開始があった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12 月31 日までの間にしたものに限るものとし、租税特別措置法第39 条の規定の適用を受けるもの及びその譲渡の対価の額が1億円を超えるものを除きます。)

1 相続若しくは遺贈により取得をした被相続人居住用家屋(当該相続の時後に当該被相続人居住用家屋につき行われた増築、改築(当該被相続人居住用家屋の全部の取壊し又は除却をした後にするもの及びその全部が滅失をした後にするものを除く。)、修繕又は模様替(以下「増改築等」という。)に係る部分を含むものとし、以下の要件を満たすものに限る。)の譲渡又は当該被相続人居住用家屋とともにする当該相続若しくは遺贈により取得をした被相続人居住用家屋の敷地等((1)の要件を満たすものに限る。)の譲渡をした場合

(1)当該相続の時から当該譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。

(2)当該譲渡の時において耐震基準に適合するものであること。


2 相続又は遺贈により取得をした被相続人居住用家屋((1)の要件を満たすものに限る。)の全部の取壊し若しくは除却をした後又はその全部が滅失をした後における当該相続又は遺贈により取得をした被相続人居住用家屋の敷地等((2)及び(3)の要件を満たすものに限る。)の譲渡をした場合
(1)被相続人居住用家屋が、当該相続の時から当該取壊し、除却又は滅失の時まで、事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
(2)被相続人居住用家屋の敷地等が、当該相続の時から当該譲渡の時まで、事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。
(3)被相続人居住用家屋の取壊し、除却又は滅失後の被相続人居住用家屋の敷地等が、当該取壊し、除却又は滅失の時から当該譲渡の時まで、建物又は構築物の敷地の用に供されていたことがないこと。

3 相続又は遺贈により取得をした被相続人居住用家屋(当該相続の時後に当該被相続人居住用家屋につき行われた増改築等に係る部分を含むものとし、(1)の要件を満たすものに限る。)の譲渡又は当該被相続人居住用家屋とともにする当該相続若しくは遺贈により取得をした被相続人居住用家屋の敷地等((1)の要件を満たすものに限る。)の譲渡(これらの譲渡のうち、1に掲げる譲渡に該当するものを除く。)をした場合((2)に掲げる場合に該当する場合に限る。)

(1)当該相続の時から当該譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。

(2)当該譲渡の時から当該譲渡の日の属する年の翌年2月15 日までの間に、当該被相続人居住用家屋が耐震基準に適合することとなった場合又は当該家屋の全部の取壊し若しくは除却がされ、若しくはその全部が滅失をした場合

4.特例措置の適用を受けるために必要な書類

本特例の適用を受けるに当たっては、申請者は確定申告の際に以下の書類を税務署に提出する必要があります。

1 家屋又は家屋及び敷地等を譲渡する場合

ア 譲渡所得の金額の計算に関する明細書
イ 被相続人居住用家屋及びその敷地等の登記事項証明書等 (法務局にて家屋及びその敷地等の登記事項証明書等を取得可能です。) 家屋の建築年月日を確認しますが、記載がないときは固定資産課税台帳記載事項証明書などで建築年月日を確認します。
ウ 被相続人居住用家屋又はその敷地等の売買契約書の写し等
エ 被相続人居住用家屋等確認書
大津市域に当該家屋が所在する場合は、住宅政策課へ申請し、確認書の交付を受けてください。(下記:5.「被相続人居住用家屋等確認書」を交付するために必要な書類を参照)
オ 被相続人居住用家屋の耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し
  (家屋の譲渡には必ず必要です、ご注意ください。)

耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の発行機関
証明書類 発行機関
耐震基準適合証明書
  • 建築士(建築士法第2条第1項)
  • 指定確認検査機関(建築基準法第77条の21第1項)
  • 登録住宅性能評価機関(住宅の品質確保の促進等に関する法律第5条第1項)
  • 住宅瑕疵担保責任保険法人(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律第17条第1項)
建設住宅性能評価書の写し 登録住宅性能評価機関

2 家屋の取壊し、除却又は滅失後の敷地等を譲渡する場合

上記「1 家屋又は家屋及び敷地等を譲渡する場合」のア~エの書類 

5.「被相続人居住用家屋等確認書」を交付するために必要な書類

被相続人居住用家屋等確認申請書および以下の書類を添えて申請して下さい。

家屋又はその敷地等の所在地、家屋の建築年月日、被相続人、相続人、取得日、家屋の取壊し及び譲渡日の確認に必要なので、4-1-イ,オ(家屋を譲渡のとき。)に記載の書類もご持参ください。

1(a)譲渡の時において耐震基準に適合する家屋の譲渡(令和5年12月末までの譲渡)の場合は 申請書様式1-1a(PDFファイル:146.8KB)(参考記入例1-1a(PDFファイル:289.6KB))を、

1(b)譲渡の時において耐震基準に適合する家屋の譲渡(令和6年1月1日以降の譲渡)の場合は 申請書様式1-1b(PDFファイル:146.7KB)(参考記入例1-1b(PDFファイル:147.1KB))を、

 

2(a)家屋の全部の取壊し等をした後における譲渡(令和5年12月末までの譲渡)の場合は 申請書様式1-2a(PDFファイル:293.4KB)(参考記入例1-2a(PDFファイル:303.7KB))を、

2(b)家屋の全部の取壊し等をした後における譲渡(令和6年1月1日以降の譲渡)の場合は 申請書様式1-2b(PDFファイル:146.5KB)(参考記入例1-2b(PDFファイル:152.1KB))を、

 

3(b):譲渡(令和6年1月1日以降)時から譲渡の日の属する年の翌年2月15 日までの間に、家屋が耐震基準に適合することとなった場合又は家屋の全部の取壊し等をした場合は 申請書様式1-3b(PDFファイル:160.5KB)(参考記入例1-3b(PDFファイル:160.2KB))を、

 

それぞれ提出してください。(申請書等は両面印刷してください。)

提出される際は、必ず各様式に備えてある提出書類の確認表で提出書類に漏れが無いことを確認されてから提出してください。
また、添付書類が入手できない場合でも、代替書類や補完書類によって内容を確認できる可能性がありますので、住宅政策課までご連絡ください。

相続人が複数で、各相続人が控除の適用を受けようとする場合は、それぞれの相続人が申請書を作成し、提出してください。同時に提出いただいてもかまいません。

  • 登記で被相続人の財産であることが確認できない場合の取扱い
    被相続人と相続人は閉鎖事項証明書等の権利部に記載されている所有者で確認します。子が相続人で、被相続人にあたる親が亡くなられたとき、相続登記が必要になります。この登記のとき、所有者が祖父などのままになっていると親は中間省略されるので、親が所有していたことの確認ができません。このような場合は、相続登記申請をしたときに法務局に提出された相続関係説明図と戸籍などの関係書類で確認します。
  • 換価分割による遺産分割の場合の取扱い
    複数の相続人がおられるとき遺産分割協議書を作成されます。このとき、共同相続人のうち1人の名義で相続登記をし、のちに換価代金を分配すると、登記上の所有者は1人しか記載がされませんので他の相続人の存在が確認できません。他の相続人は遺産分割協議書で確認しますので、必ず換価分割であることをお申出ください。
  • 閉鎖事項証明書の写しが提出できない場合の取扱い
    家屋が未登記であると閉鎖事項証明書の写しが提出できません。このようなときは、固定資産課税台帳記載事項証明書、家屋の除却工事に係る請負契約書、建物滅失証明書で確認します。

1 家屋又は家屋及び敷地等を譲渡する場合

ア 被相続人の除票住民票の写し(被相続人が老人ホーム等に入所していた場合で、入所後別の老人ホーム等に転居していた場合には、当該被相続人の戸籍の附票の写しを含む。)
注:被相続人が相続直前まで家屋に居住していたこと(被相続人が当該家屋から老人ホーム等に入所したこと)を確認します。また、後述エ記載の収納証明書・前月の使用量で家屋が居住の用に供されていたことを確認します。

イ 相続人の住民票の写し〔相続開始の直前(被相続人が老人ホーム等に入所していた場合は老人ホーム等入所の直前から譲渡時までの住所がわかるもの、居住地を2回以上移転している場合には、戸籍の附票の写しを含む。〕
注:被相続人以外の居住者がいなかったことを確認します。

ウ 被相続人居住用家屋又はその敷地等の売買契約書の写し等および契約の履行が確認できる書面(通帳のコピーなど売買代金の入金が確認できるもの、所有権移転後の対象不動産の全部事項証明書、不動産引渡完了書など)
注:譲渡価額が1億円以下並びに屋又はその敷地等の所在、家屋の建築年月日、被相続人、相続人、取得日及び譲渡日を確認します。

エ 以下のいずれか(期間を通して、1の書類で確認できないときは、他の書類を組み合わせます) 
注:相続のときから事業の用、貸付けの用、又は居住の用に供されていないことを確認します。

  • 電気、水道又はガスの使用、中止日(閉栓日、契約廃止日等)が確認できる書類。例えば、大津市企業局が発行する収納証明書で契約名義(支払人)が被相続人であることと使用量を確認します。(相続の前月から譲渡のときまでの期間)
  • 当該家屋の媒介契約を締結した宅地建物取引業者が、当該家屋の現況が空き家であることを表示して広告していることを証する書面の写し
  • 当該家屋又はその敷地等が「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと」の要件を満たしていることを容易に認めることができるような書類

オ 相続人が複数おられるときは、遺産分割協議が確定した日が確認できる書類 
注:取得日を確認します。

2 家屋の取壊し、除却又は滅失後の敷地等を譲渡する場合

ア 被相続人の除票住民票の写し(被相続人が老人ホーム等に入所していた場合で、入所後別の老人ホーム等に転居していた場合には、当該被相続人の戸籍の附票の写しを含む。)
注:被相続人が相続直前まで家屋に居住していたこと(被相続人が当該家屋から老人ホーム等に入所したこと)を確認します。また、後述オ記載の収納証明書・前月の使用量で家屋が居住の用に供されていたことを確認します。

イ 相続人の住民票の写し〔相続開始の直前(被相続人が老人ホーム等に入所していた場合は老人ホーム等入所の直前から家屋の取壊し、除却又は滅失の時までの住所がわかるもの、居住地を2回以上移転している場合には、戸籍の附票の写しを含む。〕
注:被相続人以外の居住者がいなかったことを確認します。

ウ 家屋の敷地等の「譲渡の時」を明らかにする売買契約書の写し等および契約の履行が確認できる書面(通帳のコピーなど売買代金の入金が確認できるもの、所有権移転後の対象不動産の全部事項証明書、不動産引渡完了書など)
注:譲渡価額が1億円以下並びに敷地等の所在、被相続人、相続人、取得日及び譲渡日確認します。

エ 「相続人の数」を明らかにする書類として、家屋が耐震基準適合となった場合は以下の1.、取り壊し、除却又は滅失の場合は以下の2. のいずれか。

1.家屋及びその敷地の登記事項証明書(提出が難しい場合や換価分割の場合は、遺産分割協議書)

2.家屋の閉鎖事項証明書及びその敷地の登記事項証明書(提出が難しい場合や換価分割の場合は、遺産分割協議書)

オ 法務局が作成する家屋取壊し後の閉鎖事項証明書の写し。未登記などで提出が出来ないときは、被相続人居住用家屋の除却工事に係る請負契約書の写し
注:家屋の所在、建築年月日、被相続人、相続人、取得日及び取壊日を確認します。

カ 以下のいずれか(期間を通して、1の書類で確認できないときは、他の書類を組み合わせます) 
注:相続のときから事業の用、貸付けの用、又は居住の用に供されていないことを確認します。

  • 電気、水道又はガスの使用、中止日(閉栓日、契約廃止日等)が確認できる書類。例えば、大津市企業局が発行する収納証明書で契約名義(支払人)が被相続人であることと使用量を確認します。(相続の前月から譲渡のときまでの期間)
  • 当該家屋の媒介契約を締結した宅地建物取引業者が、当該家屋の現況が空き家であり、かつ、当該空き家は除却又は取壊しの予定があることを表示して広告していることを証する書面の写し
  • 当該家屋又はその敷地等が「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと」の要件を満たしていることを容易に認めることができるような書類

キ 当該家屋の取壊し、除却又は滅失の時から譲渡の時までの被相続人居住用家屋の敷地等の使用状況が分かる写真
注:敷地が更地の状態であることを確認します。
 

3 譲渡の時から譲渡日の属する年の翌年2月15日までの間に、家屋が耐震基準に適合する、もしくは、家屋の除却又は滅失後の敷地等を譲渡する場合

ア 被相続人の除票住民票の写し(被相続人が老人ホーム等に入所していた場合で、入所後別の老人ホーム等に転居していた場合には、当該被相続人の戸籍の附票の写しを含む。)
注:被相続人が相続直前まで家屋に居住していたこと(被相続人が当該家屋から老人ホーム等に入所したこと)を確認します。また、後述カ記載の収納証明書・前月の使用量で家屋が居住の用に供されていたことを確認します。

イ 相続人の住民票の写し〔相続開始の直前(被相続人が老人ホーム等に入所していた場合は老人ホーム等入所の直前から家屋の譲渡の時までの住所がわかるもの、居住地を2回以上移転している場合には、戸籍の附票の写しを含む。〕
注:被相続人以外の居住者がいなかったことを確認します。

ウ 被相続人居住用家屋又はその敷地等の「譲渡の時」を明らかにする売買契約書の写し等および契約の履行が確認できる書面(通帳のコピーなど売買代金の入金が確認できるもの、所有権移転後の対象不動産の全部事項証明書、不動産引渡完了書など)
注:譲渡価額が1億円以下並びに敷地等の所在、被相続人、相続人、取得日及び譲渡日確認します。


エ 「相続人の数」を明らかにする書類として、家屋が耐震基準適合となった場合は以下の1.、取り壊し、除却又は滅失の場合は以下の2. のいずれか。

1.家屋及びその敷地の登記事項証明書(提出が難しい場合や換価分割の場合は、遺産分割協議書)

2.家屋の閉鎖事項証明書及びその敷地の登記事項証明書(提出が難しい場合や換価分割の場合は、遺産分割協議書)


オ 「耐震基準適合の時」又は「取り壊し、除却又は滅失の時」を明らかにする書類として、家屋が耐震基準適合となった場合は以下のa.、取り壊し、除却又は滅失の場合は以下のb. のいずれか。

a.耐震基準適合証明書又は建設住宅評価書の写し及び工事契約請負書の写し及び請求書・領収書

b.申請被相続人居住用家屋の閉鎖事項証明書
 

カ 以下のいずれか(期間を通して、1の書類で確認できないときは、他の書類を組み合わせます) 
注:相続のときから事業の用、貸付けの用、又は居住の用に供されていないことを確認します。

  • 電気、水道又はガスの使用、中止日(閉栓日、契約廃止日等)が確認できる書類。例えば、大津市企業局が発行する収納証明書で契約名義(支払人)が被相続人であることと使用量を確認します。(相続の前月から譲渡のときまでの期間)
  • 当該家屋の媒介契約を締結した宅地建物取引業者が、当該家屋の現況が空き家であり、かつ、当該空き家は除却又は取壊しの予定があることを表示して広告していることを証する書面の写し
  • 当該家屋又はその敷地等が「相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと」の要件を満たしていることを容易に認めることができるような書類

キ 家屋又はその敷地等の譲渡の時から譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、家屋が耐震基準適合すること又は家屋を取壊し等することを約したことがわかる売買契約書の写し
 

4 被相続人が老人ホーム等に入居していた場合(上記1又は2又は3に加え、以下の書類が必要になります。)

ア 認定を受けていたこと等を証する介護保険の被保険者証等の写し及び入所等していたことを証する老人ホーム等入所時の契約書の写しなど「老人ホーム等に入所していた」場合に該当することを明らかにする書類。
注:介護保険等の被保険者であったこと、および老人ホーム等に入所していたこと(老人ホーム等の施設区分・入所していた期間)を確認します。

イ 以下のいずれか(入所の期間を通して、1の書類で確認できないときは、他の書類を組み合わせます)
 注:入所等をして居住の用に供されていなかった間に、被相続人が当該家屋を一定使用していたことを確認します。

  • 電気、水道又はガスの契約名義(支払人)及び使用、中止日(閉栓日、契約廃止日等)が確認できる書類。例えば、大津市企業局が発行する収納証明書で契約名義(支払人)が被相続人であることと水道又はガスが使用できる状態であったと確認できれば、被相続人が外出、外泊等のときに当該家屋を使用できたと判断できます。(老人ホーム等に入所された前月から相続までの期間)
  • 老人ホーム等が保有する外出、外泊等の記録

6.その他

  • 大津市手数料条例に基づき、確認書の交付に当たり、1通300円の手数料が必要です。
  • 申請方法には窓口申請と郵送申請の2つの方法があります。それぞれ下記の参考図にて、申請から交付までの流れを示していますので、申請前に必ずご確認いただくようお願いします。

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