大津駅西第一土地区画整理事業

更新日:2018年08月27日

当地区は、JR大津駅の西側に隣接した地域で、生活道路が狭隘で木造住宅が密集しているため災害時の危険性が高く、また少子高齢化により近年空洞化が進みつつあり、中心市街地の活性化だけでなく、特に防災上の視点からも公共施設の整備や居住環境の改善が必要な既成市街地です。
その中で、この大津駅西第一土地区画整理事業は、大津駅西地区全体のまちづくりに向けた先導的な地区として位置づけ、公共施設や生活環境の改善さらには中心市街地の活性化に向けた起爆剤となることを目的としています。
当地区においては、土地区画整理事業による道路等の基盤整備をはじめ、住宅市街地総合整備事業による住環境整備を併せて実施し、駅前広場に面した街区においては、市街地再開発事業(組合施行)を活用し、駅前にふさわしい市街地整備を目指しています。

概要

名称

大津湖南都市計画 大津駅西第一土地区画整理事業

施行者

大津市

施行区域面積

A=3.18ヘクタール (うち市街地再開発事業区 A=0.26ヘクタール)

都市計画決定日

平成19年3月23日

事業計画決定日

平成20年1月16日

事業施行期間

平成20年1月16日(事業計画決定・公告日)~平成32年3月31日

総事業費

71.5億円

【事業の経過】

平成13年度~平成16年度

土地利用転換推進計画及び普及啓発活動

平成17年度

土地区画整理事業調査

平成18年3月24日

住宅市街地総合整備事業整備計画承認

平成19年3月23日

大津駅西第一土地区画整理事業都市計画決定

平成19年9月28日

住宅市街地総合整備事業事業計画同意

平成20年1月16日

大津駅西第一土地区画整理事業事業計画決定

平成20年7月9日

大津市中心市街地活性化基本計画認定

平成20年7月14日

大津駅西第一土地区画整理審議会設置

平成21年3月30日

大津駅西第一土地区画整理事業第1回事業計画変更

平成21年4月24日

大津駅西地区第一種市街地再開発事業都市計画決定

平成22年1月19日

大津駅西第一土地区画整理事業第2回事業計画変更 

平成22年5月21日

大津駅西第一土地区画整理事業仮換地指定 

平成22年9月10日

大津駅西地区第一種市街地再開発事業組合設立認可・事業計画認可

平成23年7月29日

大津駅西地区第一種市街地再開発事業権利変換計画認可

平成26年9月3日

大津駅西地区第一種市街地再開発事業組合解散認可

平成28年10月21日

大津駅西第一土地区画整理事業第3回事業計画変更 

【施行前後の対照面積】

公共用地

公共用地

  施行前面積
(平方メートル)
施行前割合
(パーセント)
施行後面積
(平方メートル)
施行後割合
(パーセント)
道路・水路 2,625.97 8.26 8,382.22 26.36
公園・緑地 -   1,202.72 3.79
用地買収(減価補償) 3,475.78 10.93 -  
6,101.75 19.19 9,584.94 30.15

宅地、境内地、鉄道用地

宅地、境内地、鉄道用地

施行前面積
(平方メートル)
施行前割合
(パーセント)
施行後面積
(平方メートル)
施行後割合
(パーセント)
24,356.97 76.61 22,208.91 69.85

測量増 (登記地積と実測との差)

測量増

施行前面積
(平方メートル)
施行前割合
(パーセント)
施行後面積
(平方メートル)
施行後割合
(パーセント)
1,335.13 4.2 -

-

合計

合計

施行前面積
(平方メートル)
施行前割合
(パーセント)
施行後面積
(平方メートル)
施行後割合
(パーセント)
31,793.85 100 31,793.85 100

本事業の特徴

【市街地再開発事業との一体的施行】

土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図ることを目的として、JR大津駅前広場に面する街区2,600平方メートルについて、土地区画整理事業との一体的施行により市街地再開発事業(組合施行)を推進し、市街地再開発事業は平成26年度に完了しています。

平成19年8月31日に大津駅西地区市街地再開発準備組合が設立され、平成22年度の本組合設立に向けた準備を進めています。 

一体的施行とは、土地区画整理事業の施行中に、その施行地区の一部を市街地再開発事業の施行地区に含めて市街地再開発事業を施行し、仮換地指定された土地を従前地とみなして床に権利変換する手法です。

市街地再開発事業に参加される場合、市街地再開発事業区域外であっても、土地区画整理事業区域の地権者の方であれば、申出により市街地再開発事業に参加することが可能となります。

【住宅市街地総合整備事業との合併施行】

住宅市街地総合整備事業との合併施行により、老朽木造建築物の除却・更新を図り、準耐火建築物以上の構造への変更、共同建て替えなどを誘導していきます。

【「公共減歩率」と「減価補償地区」】 

土地区画整理事業において地権者に土地の一部を出し合っていただき、その土地を道路や公園など公共施設の土地に充てることを 「公共減歩」といい、整理前の宅地の面積に対する公共減歩の面積の比率を 「公共減歩率」といいます。
大津駅西第一地区は、既成市街地であることにより土地の増進(整備後の単価増)が少なく、整備前に対し整備後の公共用地面積が大きくなるために、宅地面積は減少することから、整理前の宅地総評価額より整理後の宅地総評価額が減少する 「減価補償地区」となります。

公共減歩率は平均23.86パーセントとなるところですが、整備後の宅地総評価額の減少(減価補償金)が生じないように、これに相当する面積の土地を先行買収することにより公共減歩率が平均13.56パーセントとなります。

公共減歩率と減価補償地区

  施行前の宅地の面積A(平方メートル)
宅地面積 (測量増含む)(ア)
施行前の宅地の面積A(平方メートル)先行買収面積(イ) A(ア)-(イ) 施行後の宅地面積B(平方メートル) 減歩面積A-B(平方メートル) 減歩率(A-B)/A(パーセント)
先行買収なし 29,167.88 - 29,167.88 22,208.91 6,958.97 23.86
先行買収有り   3,475.78 25,692.10   3,483.19 13.56

位置図

位置図

地区の写真

地区の写真

その他

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未来まちづくり部 大津駅西地区区画整理事務所
〒520-8575 市役所本館5階
電話番号:077-528-2771
ファックス番号:077-524-1160

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