空き家等への対応(空き家の近隣にお住いの方からのご相談)

Q1 管理不全な状態^（注1）の空き家がある。

A1 空き家であっても所有者(又は管理者等)の許可を得ずに措置を行うことはできません。 周囲に悪影響が出ないように管理する責任は所有者(又は管理者等)にあります。 隣同士の問題は、たとえそれが空き家であったとしても民事の問題として、原則として当事者間で解決していただくこととなります。
所有者等の連絡先をご存知であれば、直接お話合いをお願いします。 また、法律上の問題の解決に当たっては専門家への相談をお勧めします。

• 滋賀弁護士会　電話番号 077-522-3238
• 滋賀県司法書士会　電話番号 077-525-1093
• 日本司法支援センター(法テラス)　電話番号 0570-078374
• 大津市の市民相談室での相談(予約制)　電話番号 077-528-2666

^(注1)管理不全な状態の空き家とは、樹木が繁茂し越境している、屋根や外壁などが破損し建材等が落下・飛散するおそれがあるなどの状態をいいます。  

Q2 空き家の所有者を調べるのはどうすればよいか。

A2 法務局で「登記事項証明書」（登記簿）の交付や閲覧（リンク：各種証明書請求手続（法務局ホームページ）)をすることで、所有者の住所と名前を確認することができます。 記載された所有者の住所宛てに、困っていることや解決してほしい内容を手紙に書いて送付するなどして連絡を行ってください。 登記事項証明書に記載されている所有者の住所が空き家の住所になっている場合も、郵便の転送サービスを利用している可能性があります。 それでも連絡が取れない場合は、弁護士や司法書士が調査できる場合がありますので、ご相談してみてください。

大津市の空き家に関する相談窓口

住宅政策課で管理不全な空き家のご相談を受付しています。電話でのご相談の場合は次のことをお伝えください。（電話番号は、ページ下お問い合わせ先になります。）

• 申出人の氏名、連絡先、進捗の連絡の要否　（匿名の申し出でもかまいません）
• 空き家のある場所
• 空き家の状況（建物に破損があるか等）
• どのくらいの期間空き家になっているか
• 空き家所有者についての情報（名前だけ分かっている等）

大津市は、適正な維持管理が行われておらず、著しく保安上危険、又は著しく衛生上有害な状態と認められる空家等の所有者等に対し、法及び条例に基づき情報の提供、助言、指導等を原則文書で行います。

なお、事前に当該空家等の所有者等を把握するための調査を行います。この調査は登記等の公開情報を基に行いますが、この法律の施行のために必要な限度において、固定資産税の課税等の情報を利用します。（法第10条）

(注意)所有者、相続人又は管理者等の調査に長期間を要する場合があります。また、相続人の相続放棄等の状況により文書の送付ができない場合があります。
なお、調査により判明した所有者等の個人情報についてはお伝えすることはできません。

なお、ご連絡いただいたのち、「お願いしたのに、何も変わっていない。」というお話をお聞きします。

市が空き家の所有者等に対して文書により行う指導・助言は強制力は無いものです。

空家法に基づく措置(特定空家等への勧告・命令)及び行政代執行については、空き家を放置することが著しく公益に反する場合（倒壊により公道の通行人に危険がある場合など）に限り行うものです。

空き家との相隣関係の問題については、民法に基づく民事的手法によることが、一番の解決への近道です。

Q3 隣の空き家から木の枝が越境してきている。

A3 樹木の越境については、基本的には、民事（相隣関係）の問題です。市で切ることはできません。所有者等がわかる場合には、当人に連絡をしてください。雑草やツタの繁茂についても、所有者等が手入れをすることになり、市で刈ることはできません。 民法の改正があり令和5年4月から

1. 1.竹木の所有者に越境した枝を切除するよう催告*したが、竹木の所有者が相当の期間（通常は2週間程度と言われています）内に切除しないとき
2. 2.竹木の所有者を知ることが出来ず、又はその所在を知ることができないとき
3. 3.急迫の事情があるとき

には、越境された土地所有者は、枝を自ら切り取ることが出来るようになります。（民法第233条） (注意)市は越境されている土地所有者ではないので、これまでと同様に切ることはできません。 催告の送付について、事前にQ1に記載している専門家等への相談をお勧めします。

• 空き家との相隣関係について  

Q4 空き家に蜂の巣ができている。

A4 駆除は、空き家の所有者等が行うこととなります。

• ハチの巣の駆除について  

Q5 空き家にカラスが巣を作っている、ハクビシンが住み着いている。

A5 鳥獣保護法により、空き家の所有者等であっても許可無く捕獲できません。巣の場合も中の卵が保護対象となります。市では、巣の撤去や捕獲は行っていません。空き家の所有者等が、巣を作らないように、または住み着かないように対策することになります。

• 鳥獣害対策

Q6 空き家に不法侵入者がいる。

A6 空き家に不法侵入者がいるときは、不法侵入者がいる間に警察に通報してください。後日では捜査が難しいそうです。 ただし、不法侵入者ではなく、所有者等が管理に来ているだけということもありますので、充分ご注意ください。  

Q7 隣の空き家の傾きや落下物などにより自宅等に危険がある。

A7 弁護士に相談をしてみてください。空き家の所有者等に対して、自宅等が現に侵害を受けている場合には「妨害排除請求」が、侵害を受ける可能性がある場合には「妨害予防請求」ができます。また、損害が発生している場合には「損害賠償請求」ができます。 民法の改正があり、令和5年4月から「管理不全土地管理命令」、「管理不全建物管理命令」の制度もできました。 所有者による土地建物の管理が不適切であることにより、他人の権利または利益が侵害されている場合、またはそのおそれがある場合、利害関係人の申立てにより、裁判所が管理人を選任し、管理させることができるようになります。 (管理不全の土地)　「管理不全土地管理命令(民法第264条の9)」 (管理不全の建物)　「管理不全建物管理命令(民法第264条の14)」 管理不全土地管理命令、管理不全建物管理命令の詳しい手続きにつきましては、大津市を管轄する大津地方裁判所へお問い合わせください。  

Q8 空き家の所有者が亡くなっている場合、管理は誰が行うのか。

A8 所有者が亡くなった場合、その空き家は相続人が管理する責任を負います。 相続人がわからない場合は弁護士や司法書士が調査できる場合がありますので、ご相談してみてください。 また、市にご相談いただければ、調査のうえ、相続人等(又は管理者等)を調査し、文書による指導・助言を行います。

 (注意)相続人の調査には長期間かかる場合があります。また、相続人が相続放棄を行っている場合は市からの指導・助言についての文書の送付ができない場合があります。 なお、調査により判明した相続人等についての個人情報はお伝えできません。  

Q9 所有者が亡くなっていて相続人がいない場合はどうすればいいか。

A9 弁護士、司法書士に相談をしてみてください。その空き家について利害関係があることが認められれば、家庭裁判所に相続財産清算人の選任の申し立てができます。 また、所有者が行方不明の場合には、同様に不在者財産管理人の選任の申し立てができます。 民法の改正があり、令和5年4月から、「所有者不明土地管理制度」や「所有者不明建物管理制度」という制度ができましたので、それらの制度の対象になることも考えられます。 所有者がわからない、または判明しても所在がわからない場合、利害関係人の申立てにより、裁判所が管理人を選任し、管理させることができます。 (所有者が不明又は所有者の所在が不明の土地)　「所有者不明土地管理命令(民法第264条の2)」 (所有者が不明又は所有者の所在が不明の建物)　「所有者不明建物管理命令(民法第264条の8)」 所有者不明土地管理命令、所有者不明建物管理命令の詳しい手続きにつきましては、大津市を管轄する大津地方裁判所へお問い合わせください。  

空家等の外観調査や所有者確認などの実態調査（法第9条第1項）を行い、必要に応じ特定空家等への立入調査（法第9条第2項）を行います。

調査により、空家等が管理不全な状態又は管理不全な状態になるおそれがあると認められれば、市は空家等の所有者等に対して適切な管理を促進するための情報の提供・助言（法第12条）あるいは管理不全空家等又は特定空家等の所有者等に対して必要な措置をとるよう助言・指導（法第13条第1項、法第22条第1項）をします。

助言又は指導にもかかわらず、管理不全な状態が継続しているときは、必要な措置を講ずるよう勧告（法第13条第2項、法第22条第2項）することがあります。

改善できない正当な理由がなく、勧告に従わないときは、特定空家等の所有者の住所や氏名、勧告内容等を公表するとともに、その事実を示した標識を設置（条例第9条）することがあります。

市長が、管理不全空家等又は特定空家等の所有者等に対して除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとることを勧告した場合は、当該管理不全空家等又は特定空家等に係る敷地について、固定資産税等の住宅用地特例の対象から除外されます（法第29条第2項）のでご注意ください。

勧告・公表を行ったにもかかわらず、正当な理由がなく勧告に従わないときは、予め意見を述べる機会を与えた上で、期限を定め必要な改善を行うよう命令（法第22条第3項）することがあります。
（勧告と同様に公表・標識の設置（法第22条第13項、第14項）を行います。）

なお、措置命令を受けた者が、必要な措置を講じない場合、行政代執行（法第22条第9項）を行なうことがあります。また、これとは別に応急措置（条例第12条）を講じることがあります。