土地の評価のしくみ

土地の評価は、総務大臣が定めた「固定資産評価基準（土地）」に基づいて、地目別に定められた評価方法により行ないます。
 「固定資産評価基準（土地）」は、評価の基準、評価の実施方法及び手続を地目別に定めています。 

• 地目は、宅地、田及び畑（併せて農地という。）、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日（賦課期日）の現況の地目によります。
• 地積は原則として登記簿に登記されている地積によります。 

宅地の評価方法

宅地の評価方法は、「市街地宅地評価法」又は「その他の宅地評価法」のいずれかによることとされています。

市街地宅地評価法

主に、市街地的形態を形成している地域にあっては、この方法によることが望ましいとされ、大津市では基本的に市街化区域において適用しています。

1. 道路・家屋の疎密度・公共施設等からの距離その他宅地の利用上の便を考慮して状況等が類似している地区、地域を区分
2. 主要な街路の選定
3. 沿接する宅地のうちから標準宅地（奥行、間口、形状等が標準的なもの）の選定
   主要な街路の路線価の付設
   （地価公示価格・都道府県地価調査価格及び鑑定評価価格等の活用）
4. その他の街路の路線価の付設
   街路の状況等を主要な街路の状況等と比較衡量して付設します。
5. 地区・地域内の各筆の評価
   路線価を基礎とし、宅地の状況（間口、奥行、形状等）に応じて評価
   特別な価格事情の反映を要するものについては所要の補正を適用して評価しています。 
   所要の補正 (PDF：71.2KB)

その他の宅地評価法

市街地宅地評価法によらない地域について適用する評価方法で、大津市では主に市街化調整区域に適用しています。

1. 道路・家屋の疎密度・公共施設等からの距離その他宅地の利用上の便を考慮して地区、地域を区分
2. 標準宅地（奥行、間口、形状等が標準的なもの）の選定
   標準宅地の適正な時価の評定
   （地価公示価格・都道府県地価調査価格及び鑑定評価価格等の活用）
3. 地区・地域内の各筆の評価
   標準宅地の時価を基礎とし、宅地の状況（間口、奥行、形状等）に応じて評価
   特別な価格事情の反映を要するものについては所要の補正を適用して評価しています。
   所要の補正 (PDF：71.2KB)

農地、山林の評価方法

原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格（その算定の基礎となる売買実例価額に宅地見込額としての要素等があればそれに相当する価額を控除した純農地、純山林としての価格）に比準して評価します。
ただし、市街化区域農地や農地転用の許可を受けた農地については、状況が類似する付近の宅地等の評価額を基準として求めた価額から造成費を控除した価額によって評価します。

農地の評価上の分類

農地は田と畑の総称ですが、評価上では次の3つに分類しています。

1. 一般農地
   農地のうち次の宅地等介在農地と市街化区域農地を除く農地。
2. 宅地等介在農地
   農地法の規定により、宅地等への転用許可または届出がなされた農地、宅地等への転用が確実と認められる農地（地方税法附則第17条）
3. 市街化区域農地
   都市計画法に規定する市街化区域内の農地（地方税法附則第19条の2第1項）

牧場、原野、雑種地等の評価方法

宅地、農地、山林の場合と同様に、売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく等の方法により評価します。