空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除について

重要なお知らせ
1.制度の概要
2.適用条件
3.どのケースに当たるか確認する
4. 確認書交付申請に必要な書類（ケース別）
5. 申請の流れ
6. 確定申告時に税務署へ提出する書類
7. 手数料等
8.ダウンロード等

重要なお知らせ

添付書類のコピー提出が可能になりました（令和8年3月〜）

令和8年3月27日付の国土交通省事務連絡により、確認書の交付申請に係る添付書類の取扱いが変わりました。

これまで「原則コピー不可」とされていた登記事項証明書などの書類についても、写し（コピー）での提出が可能となりました。

（注）写しが不鮮明で判読困難な場合は、原本の提示をお願いする場合があります。

1.制度の概要

制度の概要は以下のとおりです。

制度の内容

空き家の発生を抑制するための特例措置として、被相続人（亡くなった方）が一人で暮らしていた家屋とその敷地等を相続した相続人が、その家屋を耐震リフォームまたは取壊し後に家屋・敷地を譲渡した場合、譲渡所得から最高3,000万円を特別控除します。

この特例を受けるために必要な書類のうち、「被相続人居住用家屋等確認書」は大津市（住宅政策課）が発行します。

このページでは、確認書の交付申請に必要な手続きをご案内します。

対象外のケース：被相続人が老人ホーム等ではなく、親族の家や一般の賃貸住宅に転居して亡くなられた場合は、本特例を受けることができません。

控除上限の特例（令和6年1月1日以降の譲渡）：被相続人居住用家屋及びその敷地等を相続した相続人の数が3人以上の場合は、控除上限が2,000万円となります。

制度の仕組み（フロー）

空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除フロー図 (PDFファイル: 215.4KB)

令和6年1月1日以降の譲渡：譲渡の時点では耐震リフォーム・取壊しが完了していない場合でも、譲渡した年の翌年2月15日までに完了すれば対象となります。（ケース3）

平成31年4月1日以降、被相続人が老人ホーム等に入所していた場合も、一定の要件を満たせば対象となります。（後述「2. 適用条件(3)老人ホーム等に入所していた場合の要件」を参照してください。）

^（注）特例の適用期間：平成28年4月1日〜令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象です。
^（注）本特例の税申告手続きの詳細は、大津税務署（077-524-1111）にお問い合わせください。

2.適用条件

本特例の対象となるには、以下のすべての要件を満たす必要があります。

(1)譲渡期間の要件

相続開始日^（注）から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ令和9年（2027年）12月31日までに譲渡すること。

^（注）令和8年度における申請については、令和5年1月1日以降に相続が発生した方が対象です。

(2)相続した家屋の要件（すべて該当すること）

相続した家屋の要件と内容
要件	内容
A　被相続人の居住用	相続開始の直前、被相続人が居住していた家屋であること
B　被相続人以外の同居者なし	相続開始の直前に（老人ホーム等入所中の期間を含む）、被相続人以外に居住していた者がいないこと
C　昭和56年5月31日以前に建築	いわゆる旧耐震基準で建てられた家屋であること。区分所有建築物（マンション等）は除く
D　相続後〜譲渡まで未使用	相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付・居住の用に供されていないこと

(3)老人ホーム等に入所していた場合の要件

相続開始直前に被相続人が老人ホーム等に入所していた場合も、以下のいずれかに該当し、かつ入所後も家屋を「一定使用」していた場合は、(2)相続した家屋の要件のうち、A・Bを満たすものとして対象となります。

区分と対象となる入所先施設
区分	対象となる入所先施設
要介護認定・要支援認定を受けていた方	認知症対応型老人共同生活援助事業住居、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、軽費老人ホーム、有料老人ホーム、介護老人保健施設、介護医療院、サービス付き高齢者向け住宅
障害支援区分の認定を受けていた方	障害者支援施設（施設入所支援が行われるものに限る）、共同生活援助住居

3.どのケースに当たるか確認する

申請書の様式は、「譲渡の時期」と「何を譲渡するか」によって異なります。下の表で確認してください。

ケースごとの様式
	耐震基準適合の家屋（または家屋＋敷地）を譲渡	家屋の取壊し後に敷地等を譲渡	譲渡後に耐震適合または取壊し（翌年2月15日まで）
令和5年 12月31日まで	住宅政策課へ別途ご連絡ください	住宅政策課へ別途ご連絡ください	対象外
令和6年 1月1日以降	様式1-1（ケース1）	様式1-2（ケース2）	様式1-3（ケース3）（注）令和6年以降の新設

各様式は「8.ダウンロード等」からダウンロードし、必要事項を記入の上、両面印刷して提出してください。各様式に「提出書類確認表」が添付されています。提出前に必ず確認してください。

4. 確認書交付申請に必要な書類（ケース別）

ケース1（様式1-1）：令和6年1月1日以降／耐震適合の家屋（または家屋＋敷地）を譲渡

ケース1に必要な書類と内容等
書類	内容	確認ポイント・備考
ア	被相続人の住民票の除票の写し老人ホーム等入所後に別の老人ホーム等へ転居していた場合は、戸籍の附票の写しも必要	被相続人が相続直前まで（または老人ホームへ入所するまで）家屋に居住していたことを確認
イ	相続人の住民票の写し相続開始直前（老人ホーム入所の場合は入所直前）から譲渡時までの住所が分かるもの。2回以上転居している場合は戸籍の附票も必要	被相続人以外の居住者がいなかったことを確認
ウ	売買契約書の写し等＋所有権移転後の『家屋』及び『敷地』の登記事項証明書	譲渡価額1億円以下・所在・建築年月日・被相続人・相続人・取得日・譲渡日を確認
エ	空き家であることを証する書類（下記いずれか）電気・水道・ガスの使用中止日が確認できる書類（例：大津市企業局発行の収納証明書で契約名義が被相続人のもの）宅地建物取引業者が空き家であることを表示して広告していることを証する書面の写しその他、空き家であることを容易に認めることができる書類（注）期間を通して1つの書類で確認できない場合は、複数の書類を組み合わせてご提出ください	相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付・居住の用に供されていないことを確認収納証明書で証明いただきたい期間の目安：老人ホーム等に入所せずお亡くなりになった場合は、お亡くなりになる1か月前から譲渡の時まで。老人ホーム等に入所していた場合は、入所の1か月前から譲渡の時まで（注）老人ホーム等ケースは、この1枚で後述の追加書類「追加イ」の証明も兼ねます。
オ	遺産分割協議書の写し（注）相続人が複数の場合及び数次相続の場合必要になります。詳細は、後述の「特殊な場合の取扱い」をご参照ください。	取得日を確認

ケース2（様式1-2）：令和6年1月1日以降／家屋の取壊し後に敷地等を譲渡

ケース2に必要な書類と内容等
書類	内容	確認ポイント・備考
ア	被相続人の住民票の除票の写し老人ホーム等入所後に別の老人ホーム等へ転居していた場合は、戸籍の附票の写しも必要	被相続人が相続直前まで（または老人ホームへ入所するまで）家屋に居住していたことを確認
イ	相続人の住民票の写し相続開始直前（老人ホーム入所の場合は入所直前）から家屋の取壊し・除却・滅失の時までの住所が分かるもの。2回以上転居している場合は戸籍の附票も必要	被相続人以外の居住者がいなかったことを確認
ウ	売買契約書の写し + 所有権移転後の『敷地』の登記事項証明書	譲渡価額1億円以下・敷地等の所在・被相続人・相続人・取得日・譲渡日を確認
エ	家屋の閉鎖事項証明書＋所有権移転後の敷地の登記事項証明書（注）提出が困難な場合・換価分割の場合及び数次相続の場合は、後述の「特殊な場合の取扱い」をご参照ください。	相続人の数・取壊日・家屋の所在・建築年月日を確認
オ	空き家であることを証する書類（下記いずれか）電気・水道・ガスの使用中止日が確認できる書類（例：大津市企業局発行の収納証明書で契約名義が被相続人のもの）宅地建物取引業者が空き家であることかつ除却・取壊し予定を表示して広告していることを証する書面の写しその他、空き家であることを容易に認めることができる書類（注）期間を通して1つの書類で確認できない場合は、複数の書類を組み合わせてご提出ください	相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付・居住の用に供されていないことを確認収納証明書で証明いただきたい期間の目安：老人ホーム等に入所せずお亡くなりになった場合は、お亡くなりになる1か月前から譲渡の時まで。老人ホーム等に入所していた場合は、入所の1か月前から譲渡の時まで（注）老人ホーム等ケースは、この1枚で後述の追加書類「追加イ」の証明も兼ねます。
カ	取壊し後から譲渡時までの敷地の使用状況がわかる撮影日付入りの写真	更地の状態であることを確認

ケース3（様式1-3）：令和6年1月1日以降／譲渡後に耐震適合または取壊し（翌年2月15日まで）　（注）令和6年以降の新設ケース

ケース3に必要な書類と内容等
書類	内容	確認ポイント・備考
ア	被相続人の住民票の除票の写し老人ホーム等入所後に別の老人ホーム等へ転居していた場合は、戸籍の附票の写しも必要	被相続人が相続直前まで（または老人ホームへ入所するまで）家屋に居住していたことを確認
イ	相続人の住民票の写し相続開始直前（老人ホーム入所の場合は入所直前）から家屋の譲渡の時までの住所が分かるもの。2回以上転居している場合は戸籍の附票も必要	被相続人以外の居住者がいなかったことを確認
ウ	売買契約書の写し＋所有権移転後の『敷地』の登記事項証明書（注）売買契約書については、重要事項説明書を除く全ページのコピーをご準備ください。（不明な場合は事前にご相談ください。）	譲渡価額1億円以下・敷地所在・被相続人・相続人・取得日・譲渡日・翌年2月15日までに耐震適合または取壊し等を行うことを売買契約書に明記されていることを確認
エ	相続人の数を明らかにする書類【耐震適合の場合】所有権移転後の家屋および敷地の登記事項証明書【取壊し・除却・滅失の場合】所有権移転後の家屋の閉鎖事項証明書＋敷地の登記事項証明書（注）提出が困難な場合・換価分割の場合及び数次相続の場合は、後述の「特殊な場合の取扱い」をご参照ください。	相続人の数を確認
オ	耐震適合または取壊し等を証する書類【耐震適合の場合】耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し＋工事請負契約書の写し＋請求書・領収書の写し【取壊し・除却・滅失の場合】被相続人居住用家屋の閉鎖事項証明書	耐震適合・取壊し等の時を確認
カ	空き家であることを証する書類（下記いずれか）電気・水道・ガスの使用中止日が確認できる書類（例：大津市企業局発行の収納証明書で契約名義が被相続人のもの）【耐震適合の場合】宅地建物取引業者が空き家であることを表示して広告していることを証する書面の写し【取壊しの場合】宅地建物取引業者が空き家であることかつ除却・取壊し予定を表示して広告していることを証する書面の写しその他、空き家であることを容易に認めることができる書類（注）期間を通して1つの書類で確認できない場合は、複数の書類を組み合わせてご提出ください。	相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付・居住の用に供されていないことを確認収納証明書で証明いただきたい期間の目安：老人ホーム等に入所せずお亡くなりになった場合は、お亡くなりになる1か月前から譲渡の時まで。老人ホーム等に入所していた場合は、入所の1か月前から譲渡の時まで（注）老人ホーム等ケースは、この1枚で後述の追加書類「追加イ」の証明も兼ねます。

被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の追加書類（全ケース共通）

上記の各ケースの書類に加え、以下の書類も必要です。

被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の追加書類
書類	内容	確認ポイント・備考
追加ア	介護保険の被保険者証等の写し＋老人ホーム等の入所時契約書の写し	介護保険等の被保険者であったこと、老人ホーム等に入所していたことを確認（施設区分・入所期間）万が一、手元にない場合は、当該施設で入所証明書作成要（入所日・入所期間等のわかるもの、施設押印要）
追加イ	入所中に被相続人が家屋を一定使用していたことを示す書類（下記いずれか）電気・水道・ガスの使用状況が確認できる書類（収納証明書等）老人ホーム等が保有する外出・外泊等の記録	入所中に被相続人が家屋を使用できる状態であったことを確認収納証明書で証明いただきたい期間の目安：老人ホーム入所前月〜相続まで

代理人が申請する場合の追加書類（全ケース共通）

上記の各ケースの書類に加え、以下の書類も必要です。

代理人が申請する場合の追加書類
書類	内容	確認ポイント・備考
追加ウ	委任状	相続人本人以外の方が申請する場合（相続人が複数いる場合に代表者が一括申請する場合を含む）は、委任を受けた相続人ごとに委任状が必要

特殊な場合の取扱い

特殊な場合の取扱い
ケース	取扱い
被相続人名義の登記が確認できない場合（中間省略）	相続登記申請時に法務局へ提出した相続関係説明図と戸籍等の関係書類で確認します。
換価分割による遺産分割の場合及び数次相続の場合	他の相続人は遺産分割協議書（写し）で確認します。必ず換価分割及び数次相続である旨をお申し出ください。（注）換価分割：代表者1人が相続し、後に譲渡金を数名で分配されている場合を指します（注）数次相続：最初の被相続人が亡くなられた後、遺産分割協議等が行われないまま次の相続が発生している場合を指します
家屋が未登記の場合	閉鎖事項証明書の代わりに、固定資産課税台帳記載事項証明書・除却工事の請負契約書・工事業者（解体業者）の発行する建物滅失証明書（要押印）等で確認します。
添付書類が入手できない場合	代替書類や補完書類によって確認できる場合があります。まず住宅政策課へご連絡ください。

5. 申請の流れ

申請方法は窓口申請と郵送申請の2通りあります。

申請の流れ
窓口申請	郵送申請
申請書（被相続人居住用家屋等確認申請書）と添付書類を窓口にご提出ください。担当者が書類の不備や特例の対象となるかどうかを確認します。書類に問題がなければ、審査・交付手続きに進みます。確認書は当日中の交付ができません。ご提出から交付まで1週間程度かかりますので、あらかじめご了承ください。確認書の準備が整いましたら、担当者から電話でご連絡します。受け取り可能な日時をお知らせください。ご連絡した日時に窓口へお越しください。納付書をお渡ししますので、市役所本館1階の滋賀銀行大津市役所出張所または市役所内郵便局で手数料（1通300円）をお支払いください（注）。お支払い後、再度窓口へお越しください。領収書と引き換えに確認書を交付します。確認書受領後、受渡台帳の受領者欄にご署名いただき、手続き完了です。（注）金融機関窓口での手数料納付受付時間を予めご確認いただき、確認書の受取日に納付される場合は、余裕をもってお越しください。	書類を郵送する前に、住宅政策課へ一度ご連絡ください。書類の内容確認と手続きの流れをご説明します。ご連絡いただいた後、以下の書類を住宅政策課へ郵送してください。・申請書・添付書類・110円切手を貼った返信用封筒2枚・350円切手1枚担当者が書類を確認し、問題がなければ審査・交付手続きに進みます。確認後、申請者へ納付書を郵送します。納付書が届いたら、記載の大津市指定金融機関で手数料（1通300円）をお支払いください。領収書の原本を住宅政策課へ郵送してください（簡易書留をご利用ください）。領収書の確認後、住宅政策課から簡易書留で確認書・領収書原本の返却をいたします。あわせて確認書の受領票を同封します。確認書受領後、受領票に受領日と氏名をご記入のうえ、住宅政策課へ郵送・メール・ファックスでお送りください。受領票のご送付をもって手続き完了です。（注）郵送申請の場合、「被相続人居住用家屋等確認書」の交付に係る書類の郵送代は全額申請者負担となりますので、ご了承ください。

相続人が複数の場合は、各相続人がそれぞれ申請書を作成し提出してください。同時に提出しても構いません。

6. 確定申告時に税務署へ提出する書類

本特例の適用を受けるには、確定申告の際に税務署へ以下の書類の提出も必要です。（こちらは市ではなく税務署への提出書類です。）

確定申告時に税務署へ提出する書類
書類	備考
ア　譲渡所得の金額の計算に関する明細書	—
イ　登記事項証明書等	家屋の建築年月日が記載されていない場合は固定資産課税台帳記載事項証明書等も必要（大津市市民税課にて取得）
ウ　売買契約書の写し等	—
エ　被相続人居住用家屋等確認書	大津市住宅政策課が発行（本ページで申請）
オ　耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し	家屋を譲渡する場合は必ず必要（建築士・指定確認検査機関等が発行）

家屋を取壊し後に敷地のみを譲渡する場合は、ア〜エの書類（オは不要）を提出してください。

7. 手数料等

手数料等
手数料	1通 300円（大津市手数料条例に基づく）郵送申請の場合は、書類確認後に担当者から納付書をお送りします。お近くの指定金融機関で納付後、領収書の原本を住宅政策課へご郵送ください。（詳細は「5.申請の流れ」をご参照ください。）
特例の適用期間	平成28年4月1日〜令和9年（2027年）12月31日までの譲渡